Аналитика рынка недвижимости 2018

ХХ век с уверенностью можно назвать временем инноваций. Этот процесс сумел распространиться на весь сектор отечественной экономики. Но что сегодня происходит в строительной сфере? Какова перспектива рынка недвижимости на ближайшие 3 года? Как влияет программа реновации на стоимость жилищного сектора? По этому поводу экспертами выдвигаются самые разные предположения. Например, цены будут расти, проекты по строительству уже не будут появляться машинально, спрос из столицы будет перемещаться в города-миллионники – Санкт-Петербург, Екатеринбург и другие. Этот вопрос безусловно актуален именно сегодня, так как этим летом ожидается внесение поправок в законодательство по недвижимости. А именно с 1 июля произойдёт отказ от долевого строительства по Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. При таком обстоятельстве допускается два пути развития: либо будет откат к ЖСК, а, значит, будут объявлены какие-то тендеры на застройки; либо строительные компании будут продавать уже готовое жильё, что с большей долей вероятности существенно сократит непредвиденные риски по сделкам. Однако при данных обстоятельствах на рынке недвижимости в соответствии с указанной линией развития событий могут возникнуть и свои минусы. В первом случае строительство будет осуществляться из дешёвых материалов, во втором – поднимется цена за новостройки, что создаст дороговизну для среднего покупателя. Так, возможно, из-за снижения спроса на недвижимость строительные компании, начнут даже продавать вексель на свои постройки. Изменения в законе отразятся и на финансовых условиях покупателей. Например, если у людей нет в наличии 10 млн. рублей, чтобы купить 2-3-комнатную квартиру в хорошем доме, но есть, допустим, 6-7 млн. руб. для начального этапа строительства, то они могли бы, как раньше, вложиться в долевое строительство, и через два года получили бы квартиру с хорошими характеристиками. Отмена же долевого строительства аннулирует возможность купить квартиру с такими же характеристиками, что и уже готовые, но за меньшую цену. В отношении стоимости произойдёт её рост на 35-40% от нуля текущей цены.

Однако вопрос «для чего вводятся поправки по долевому строительству в ФЗ и укрупняется рынок недвижимости?» всё равно требует детального пояснения. Первоочередным в этом вопросе является решение проблемы обманутых вкладчиков. К тому же попытки строить по долевому руслу через кооперативы оказались на деле не очень жизнеспособными. Результатом их деятельности в определённой мере можно считать возникновение большого процента обманутых дольщиков. Но поправки к ФЗ можно рассматривать и как действие, которое должно сработать на опережение ситуации. Таким фактором для законодательного предприятия стали благожелательные стремления теоретиков по строительной области, которые, как правило, не имеют опыта практики. Они уверены, что и для потребителя так будет проще, и бизнес для строительных компаний станет прозрачнее. Но на деле получается, что для потребителя из-за спада объёма строительства происходит рост конечной стоимости недвижимости. Защищён ли потребитель от «двойных» продаж в таком случае? Подтвердить это с точной уверенностью нельзя. Возрастут ли шансы купить недвижимость с выгодой – не факт. Но от чего потребитель точно становится застрахованным, так это от краха застройщика, но – не от краха банков. Не секрет, что многие компании банковского сектора, так или иначе, прокручивают подобным образом деньги. Получается, что закон с поправками не обезопасит всех интересующих сторон на 100% от рисков в строительстве. С уверенностью лишь можно заявить, что строительный бизнес станет тяжелым для малого бизнеса. Маленькие компании будут уходить с рынка, а это, прежде всего, будет двигать малый бизнес не вверх, а вниз. Закономерно предположить, что отсюда будет страдать средний и большой бизнес. Покупатель тоже в какой-то степени теряет свою выгоду. Например, в случае с обманутыми дольщиками, если застройщик добросовестный, то обязан выплатить в виде компенсации за несдачу дома в срок будущему собственнику хороший процент за каждый день задержки.

Теперь перейдём от стройки к анализу вторичного жилья. Здесь, прежде всего, нужно обозначить следующие обстоятельства: падает объем в строительстве, растёт цена, уменьшается количество строительных компаний. Спрос будет зажиматься в связи с тем, что доходы населения не так быстро смогут расти. В связи с фактором завершённости цены на недвижимость будут повышаться. Итог: ограниченное количество людей сможет позволить себе ограниченное количество квартир. За счёт поправок в законе будет происходить и монополизация рынка. В основном строительством теперь будет заниматься государство. Так, программа реновации уже ознаменовала собой этот процесс. Мелкие компании уже уходят, остаются средние и крупные компании, то есть бизнес-элита. Такие компании как строили, так и дальше будут продолжать строить. Возможно, в самом строительстве будет предпринят переход от кирпич–монолитного способа постройки к полумонолитному, что существенно удешевит стоимость квартиры. Кроме того, элита строительного бизнеса сегодня намеренно проводит дезертификацию своей среды. При этом все маленькие компании хоть и уходят с рынка строительства, но остаются в сфере недвижимости. Связано это с тем, что стройка для них из-за её контролируемости становится невыгодной. Кроме того, стоит отметить, что все поправки, которые уже существуют в этом законе, уже колоссально снизили машинальность застройки.

Ипотека так же представляет собой серьёзный сегмент рынка недвижимости. Однако стоит ли сейчас её рефинансировать и брать ли вообще? Ответ положительный. Сейчас её выгодно оформлять потому, что она достаточно дешёвая. Она стратегически значительно более выгодна, чем ипотека, которую можно будет взять, например, несколько позже. Те процессы, которые сейчас происходят в бизнес-экономике, приведут к увеличению инфляции. В настоящее время эту инфляцию искусственно сдерживают. Но всплески экономических потрясений уже ощущаются.

Итак, цены будут расти, количество застройщиков будет уменьшаться. Постройки, которые должны выходить в продажу после 1 июля, будут уже дороже за счёт моржи (выгоды) банка. С учетом реновации стоит ожидать, что на рынке останутся «комфорт плюс» и элита. Массовый сегмент займет государство. Но, самое важное, стоит опасаться серьёзных негативных экономических процессов, как гиперинфляция – например, как это было в 1998 году. Рублёвая ипотека в настоящий момент очень выгодна. По заверению экспертов сейчас лучшее время в России, чтобы оформить ипотечный вклад, так как он на рекордно низких уровнях. Рефинансировать старую ипотеку также выгодно. Если раньше её выдавали под 11-12%, сейчас это можно сделать под 9%, и есть определённая возможность снизить её до 6-7%. Для длительного срока выплаты – это значительный плюс. Можно заверить, что, пока на геополитической карте мира будет относительно стабильная ситуация, прогноз для рынка строительства и недвижимости будет иметь «ипотечный» характер. Показателем для такого предположения можно считать общую финансовую ситуацию. У людей падает доход. Отсюда – отсутствует ресурсная база для рынка. Если раньше покупатель совершал сделку по недвижимости в 8-12 млн. руб., то сейчас он соглашается на 2-3 млн. руб., хотя верхний порог держится у отметки в 20 млн. руб. Очевидно, что бизнес страдает. Долевое строительство, скорее всего, отменят. Произойдет монополизация бизнеса ещё больше, чем сейчас. Ожидается повышение роста цен. И лишь ипотеку стоит рассматривать как выгодное предложение.